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長期優良住宅と認められるための条件は

耐震性

耐震性とは、大規模地震などが起きた場合でも建物の変形の度合いを一定以下にすることが出来る措置が取られているかで判断します。要するに大地震が起こっても倒壊したり、住めなくなったりすることが無いような構造や施工がされているかどうかを判断する基準ですね。

では耐震等級とは？
耐震等級とは耐震性能を表す基準のことで１から３まであります。

【耐震等級1】（建築基準法の耐震性能を満たす水準で最低レベル）
・数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しても倒壊や崩壊しない
・数十年に一度発生する地震（震度5程度）は住宅が損傷しない程度

【耐震等級2】
・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
長期優良住宅ではこの等級2以上が義務付けられています。

【耐震等級3】
・等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる

よくわかりませんよね。

実例でお話しすると、熊本地震の時、震度7の揺れが2回も起こりましたが、耐震等級１の建物では倒壊・大破があり、倒壊していなくても２年後には建て替えか解体が20％を超えました。その等級1の1.25倍の強さの地震に対して耐えられるのが等級２となります。ただし、熊本では耐震等級２でも倒壊はありました。もちろん同じ等級でもそれぞれ構造など違うので原因はわかりませんが倒壊は起こりました。一方、耐震等級３では無被害及び軽微な被害ですみました。

マルトでは命や財産を守る為、長期優良住宅で義務付けられている耐震等級2よりもさらに強い、許容応力度計算による耐震等級３を標準としています。これは家を建てる建築会社の責任、使命と考えています。余談になりますが「耐震等級3相当」という表現をする会社もあるようです。これは国からの認定も何もない、耐震等級3とは似て非なるものですからご注意ください。

省エネルギー性

必要な断熱性や気密性など、省エネルギー性能が確保されていること。地球環境や光熱費、健康にも直結するとこなので長期優良住宅に関わらずこだわりたい部分です。省エネルギー対策等級4以上を確保することが義務づけられていますが、実はこの基準では省エネとしても、快適性においても、光熱費の面でもまだまだ不十分とマルトでは考えています。そのため国の省エネ基準を上回る高い断熱気密の性能を全戸に適用しています。

維持管理

建物の構造よりも耐用年数が短い内装や設備は10?20年ほどでの劣化は想定できます。維持管理（清掃・点検・補修・入替え）を建物に影響を与えずに、容易に行うことが出来る様な措置が取られていることが基準となります。

劣化対策

通常考えられる維持管理下で、数世代にわたり（100年以上）建物を使い続けられるような措置がされていることが必要です。（劣化対策等級３相当・床下及び小屋裏に点検口を設置・床下空間に330mm以上の有効な高さが必要）

可変性

どの家庭でも必ず子供の成長や親や自分自身の高齢化等によりライフスタイルは変化します。そこで間取りの変更や、配管・配線の変更等リフォーム・リノベーションのしやすい措置を講じておくことです。

バリアフリー性

将来スロープを設置するなど、バリアフリーリフォームに対応できるよう必要な措置を講じておくことです。

その他の基準

近隣の景観を損なわないデザインが評価される「住居環境」や、概ね一戸建て住宅では75?以上の面積を備えた住宅かを判断する「住戸面積」。また、定期的な点検を実施する計画等の「維持保全計画」といった基準があります。

長期優良住宅の申請の手順

結論からお話しすると、申請はハウスメーカーや工務店に依頼したほうが多少の手数料がかかってもスムーズにいき、サポートも受けられます。マルトでももちろん申請を行っています。

おおまかな流れは下記のようになります。

1?長期優良住宅建築等計画に係る計画の作成
2?登録住宅性能評価機関にて技術的審査を受けます
3?長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査の【適合証】を発行してもらいます。
4?各所管行政庁に認定申請
5?審査通れば認定通知書を発行してもらいます。

注意したいのは建築確認申請が下りていても、長期優良住宅の認定申請までは工事着工することはできません。特に技術的審査の設計図書や図面の量が確認申請よりもかなり多いので、申請までに時間がかかるところです。認定申請は申請時点から工事着工できるのでいいのですが、行政によってはかなり日数のかかる所も有ります。

長期優良住宅についてのまとめ

こうして長期優良住宅について詳しく見ていくと、お財布に優しいから認定を取るというよりも、最低限の家としての性能を確保し、それを国が認めたのが長期優良住宅だとマルトでは考えています。

ハウスメーカーでも工務店でも依頼先がどこであれ「長期優良住宅で建てたい」と伝えて、「コストが掛かるばっかりで無駄ですよ」とか、「うちでは対応できません」という会社は、よほどのコスト削減で出来ないのか、耐震・省エネなど技術面が足りなくて出来ないのか、いづれにせよ依頼先としては不適格だと思います。

長期優良住宅ついての他の記事はこちら

https://www.maruto-s.com/maruto2/cyoukiyuuryoujyuutaku/

長期優良住宅とは

つい最近まで日本の住宅は「作っては壊す」の繰り返しでスクラップ＆ビルド型でしたが、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」というストック活用型の社会への転換を目的として、平成21年にスタートした「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、認定を受けている家を「長期優良住宅」と言います。

大きく分けて４つの基準を満たした住宅です。

Ａ．長期に使用するため（長く住み続けるため）の構造及び設備を有していること。
Ｂ．居住環境等への配慮を行っていること。
Ｃ．一定面積以上の住戸面積を有していること。
Ｄ．維持保全の期間、方法をさだめていること。

何だか難しい言葉ですね。大雑把ですがもう少し分かり易く説明すると、

【劣化対策】　建物本体の柱や土台・梁等の構造が腐らないようにする。床下や屋根裏が点検できるようにする。

【耐震性】　地震で倒れない家にする。

【維持管理・更新の容易性】　排水管等直せるようにコンクリートに埋め込まない。

【省エネルギー性】　断熱材、窓の種類や大きさ等考えて、暖かくて涼しい性能の家にする。

【居住環境】街並みに合った建物にする。

【住戸面積】狭すぎない家。

【維持保全計画】定期的に点検する。

一言で言ってしまえば、長期優良住宅とは、長く安心・快適に暮らせる家と国が認定した家のことです。

長期優良住宅の認定を受けるメリットとは？

納める税金が少なくてすみます

住宅ローン控除額が10年間で最大500万円！！

住宅ローンを借りて家を建てた場合に、年末ローン残高の1％が10年間、所得税と住民税から控除される住宅ローン減税が受けられます。
10年間の最大控除額は一般住宅だと400万円ですが、長期優良住宅では500万円になります。

ただし、控除額が500万円になるには10年後までローン残高が5000万円残っていることが必要で、所得税・住民税を50万円納めてる方が対象に控除を受けられることになります。
※更に３年延長

　2019年10月1日?2020年12月31日に入居した場合で、建物の消費税が10％となるケースは、控除期間を３年延長して１３年になります。
11年目から３年間の控除額は、

（1）?住宅ローン残高×1％
（2）?建物購入価格×2％÷3

のうち、いずれか小さい額となります。つまり?の方が小さければ消費税アップ分２％が取り戻せるということになりますね。

所得税（投資型減税）

住宅ローン控除を受けない場合は、長期優良住宅の認定を受ける為に使った費用（使用や設備など）相当額（上限650万円）の10％をその年の所得税から控除できます。

登録免許税（登記に関する税金）

長期優良住宅なら一般住宅と比べて
保存登記　0.15％→0.1％
移転登記　0.3％→0.2％
となります。

不動産取得税（土地・建物等取得した年の税金）

一般住宅なら課税標準額から1200万円控除されますが、長期優良住宅の場合は1300万円控除されます。
（課税標準額は契約金額ではないので注意）

固定資産税（土地・建物等に毎年掛かってくる税金）

税額が1/2に減額される期間
一般住宅では1?3年間
長期優良住宅では1?5年間

住宅ローンの金利で優遇措置が受けられます

【フラット35】Ｓで金利が10年間引き下げられます。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出す【フラット35】。良質な住宅なら、さらに低い金利が一定期間適用される【フラット35】Sがあり、長期優良住宅は10年間0.25％金利が引き下げられる金利Aプランが適用されます。

補助金が受けられます

地域型住宅グリーン化事業の長寿命型補助金は、木造新築の長期優良住宅を対象にしています。ただし、毎年実施されるかはわかりませんし、金額も分かりません。補助金を受けられる工務店も限定されます。（弊社は可）
基本は110万円、地域材利用で20万円加算、三世代同居で30万円加算。上手く補助を受けられれば最大160万円の補助が受けられます。

長期優良住宅のデメリットとは？

3.1申請に時間がかかる
　通常の確認申請とは別で適合審査と認定審査を受けるので、数週間から１か月程度みておいた方がいいでしょう。

3.2申請費用がかかる
　各審査機関、行政、設計事務所によって変わってきますが費用が発生します。

3.3定期的な点検が必要
　住み始めてからの定期点検が義務付けられます。これは住み手にとってはデメリットではないですよね。

5年や10年のサイクルで自治体から定期点検のお知らせが届きます。
長く安心して住み続けるために、大切なメンテナンスを怠らないようにしましょう。
住宅の劣化を早めに発見することで、必要な対策をとりやすくなるでしょう。

長期優良住宅に対する考え方のまとめ

長期優良住宅とは長く安心・快適に住める家と国からのお墨付きを得た家になります。これで、家が良質な資産であると資産価値が明確にされ、税制・住宅ローンで優遇措置が受けられ、触れませんでしたが地震保険料も割引が適用されます。これは認定されるためには耐震等級２を必ず取得する必要があるためで、これにより30％割引かれます。ちなみにマルトでは長期優良住宅の認定を受けるのはもちろんのこと、耐震等級は自社基準で等級3を基本にしているので割引率は50％になります。

家づくりのまとめサイトなどを見ていると、税制などでそこまで優遇されているわけではないから、建築費の高くなる長期優良住宅にする必要はないと書いているサイトもあります。また、子供などに家を譲る気が無くて1代で壊すなら認定を受ける必要はないと書いているサイトもあります。税制で優遇されているかどうかの判断はさておき、例えば耐震等級2という明確な基準や（耐震等級２相当、などの表現に注意！）、ある一定以上の省エネ基準など人が暮らしていく上で最低限の基準（これについてはまた詳しく書きます）を国が認定してくれているようなものなのですから、家を建てる立場にある弊社としてはどこの建築会社も長期優良住宅にはして欲しいと考えています。

先日上棟を迎えた現場です。

屋根の垂木（タルキ）が取り付いた様子です。

４月になったところだというのに、

まるで夏が来たかと思うような天気まわりで、

先週の木曜日、上棟させていただきました。

もちろん、滋賀県産材を使用した木造注文住宅です。

水曜日から土台の据付けです。

上棟日って、すごい早さで仕事が進んでいるようにみえます。

上棟日当日の写真が、

先日から案内していましたY様邸、

本日が上棟日でした。

昨日見た天気予報では、一日中曇りという予報に反して、

午後から少し雨が降ってきましたが、

大工さん達がんばってくれました。

前回紹介した基礎パッキンは、

床下の空間を風通しを良くし、空気を循環させようというもので、

床合板のすぐ下に断熱材を入れる『床下断熱』の場合に使用するものでした。

床下の空間も居室と同じ環境にする場合は『基礎断熱』にし、

その場合は、

気密パッキン

というものを使用します。

Ｏ様邸のキッチンのカップボードがいい感じに仕上がってきてます。