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工務店としての日々の仕事の中から、「これは家を建てる前に是非知っておいて欲しい」という
基本的な家づくりの知識や、家づくりや暮らしについてのちょっとしたヒント、
マルトからのお知らせなども記事にしています。
気になる単語でも検索できます。例:「資金計画」「土地」「間取り」など

家を建てる前に読みたいお話
2019.10.15

あなたが建てる家は長期優良住宅になっていますか?

長期優良住宅とは

 

つい最近まで日本の住宅は「作っては壊す」の繰り返しでスクラップ&ビルド型でしたが、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」というストック活用型の社会への転換を目的として、平成21年にスタートした「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、認定を受けている家を「長期優良住宅」と言います。

 

大きく分けて4つの基準を満たした住宅です。

 

A.長期に使用するため(長く住み続けるため)の構造及び設備を有していること。
B.居住環境等への配慮を行っていること。
C.一定面積以上の住戸面積を有していること。
D.維持保全の期間、方法をさだめていること。

 

何だか難しい言葉ですね。大雑把ですがもう少し分かり易く説明すると、

 

【劣化対策】 建物本体の柱や土台・梁等の構造が腐らないようにする。床下や屋根裏が点検できるようにする。


【耐震性】 地震で倒れない家にする。


【維持管理・更新の容易性】 排水管等直せるようにコンクリートに埋め込まない。


【省エネルギー性】 断熱材、窓の種類や大きさ等考えて、暖かくて涼しい性能の家にする。


【居住環境】街並みに合った建物にする。


【住戸面積】狭すぎない家。


【維持保全計画】定期的に点検する。

 

一言で言ってしまえば、長期優良住宅とは、長く安心・快適に暮らせる家と国が認定した家のことです。

 

長期優良住宅の認定を受けるメリットとは?

 

 

納める税金が少なくてすみます


住宅ローン控除額が10年間で最大500万円!!


住宅ローンを借りて家を建てた場合に、年末ローン残高の1%が10年間、所得税と住民税から控除される住宅ローン減税が受けられます。
10年間の最大控除額は一般住宅だと400万円ですが、長期優良住宅では500万円になります。


ただし、控除額が500万円になるには10年後までローン残高が5000万円残っていることが必要で、所得税・住民税を50万円納めてる方が対象に控除を受けられることになります。
※更に3年延長


 2019年10月1日?2020年12月31日に入居した場合で、建物の消費税が10%となるケースは、控除期間を3年延長して13年になります。
11年目から3年間の控除額は、

 

(1)?住宅ローン残高×1%
(2)?建物購入価格×2%÷3

 

のうち、いずれか小さい額となります。つまり?の方が小さければ消費税アップ分2%が取り戻せるということになりますね。



所得税(投資型減税)

 

住宅ローン控除を受けない場合は、長期優良住宅の認定を受ける為に使った費用(使用や設備など)相当額(上限650万円)の10%をその年の所得税から控除できます。

 

登録免許税(登記に関する税金)

 

長期優良住宅なら一般住宅と比べて
保存登記 0.15%→0.1%
移転登記 0.3%→0.2%
となります。

 

不動産取得税(土地・建物等取得した年の税金)

 

一般住宅なら課税標準額から1200万円控除されますが、長期優良住宅の場合は1300万円控除されます。
(課税標準額は契約金額ではないので注意)

 

固定資産税(土地・建物等に毎年掛かってくる税金)

 

税額が1/2に減額される期間
一般住宅では1?3年間
長期優良住宅では1?5年間

 

住宅ローンの金利で優遇措置が受けられます


【フラット35】Sで金利が10年間引き下げられます。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出す【フラット35】。良質な住宅なら、さらに低い金利が一定期間適用される【フラット35】Sがあり、長期優良住宅は10年間0.25%金利が引き下げられる金利Aプランが適用されます。

 

補助金が受けられます


地域型住宅グリーン化事業の長寿命型補助金は、木造新築の長期優良住宅を対象にしています。ただし、毎年実施されるかはわかりませんし、金額も分かりません。補助金を受けられる工務店も限定されます。(弊社は可)
基本は110万円、地域材利用で20万円加算、三世代同居で30万円加算。上手く補助を受けられれば最大160万円の補助が受けられます。

 

長期優良住宅のデメリットとは?

 

3.1申請に時間がかかる
 通常の確認申請とは別で適合審査と認定審査を受けるので、数週間から1か月程度みておいた方がいいでしょう。


3.2申請費用がかかる
 各審査機関、行政、設計事務所によって変わってきますが費用が発生します。


3.3定期的な点検が必要
 住み始めてからの定期点検が義務付けられます。これは住み手にとってはデメリットではないですよね。


5年や10年のサイクルで自治体から定期点検のお知らせが届きます。
長く安心して住み続けるために、大切なメンテナンスを怠らないようにしましょう。
住宅の劣化を早めに発見することで、必要な対策をとりやすくなるでしょう。

 

長期優良住宅に対する考え方のまとめ

 

 

長期優良住宅とは長く安心・快適に住める家と国からのお墨付きを得た家になります。これで、家が良質な資産であると資産価値が明確にされ、税制・住宅ローンで優遇措置が受けられ、触れませんでしたが地震保険料も割引が適用されます。これは認定されるためには耐震等級2を必ず取得する必要があるためで、これにより30%割引かれます。ちなみにマルトでは長期優良住宅の認定を受けるのはもちろんのこと、耐震等級は自社基準で等級3を基本にしているので割引率は50%になります。

 

家づくりのまとめサイトなどを見ていると、税制などでそこまで優遇されているわけではないから、建築費の高くなる長期優良住宅にする必要はないと書いているサイトもあります。また、子供などに家を譲る気が無くて1代で壊すなら認定を受ける必要はないと書いているサイトもあります。税制で優遇されているかどうかの判断はさておき、例えば耐震等級2という明確な基準や(耐震等級2相当、などの表現に注意!)、ある一定以上の省エネ基準など人が暮らしていく上で最低限の基準(これについてはまた詳しく書きます)を国が認定してくれているようなものなのですから、家を建てる立場にある弊社としてはどこの建築会社も長期優良住宅にはして欲しいと考えています。

 

長期優良住宅についての他の記事はこちら

https://www.maruto-s.com/maruto2/cyoukiyuuryoujyuutaku-2/

 

 

 

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住まいづくりのヒント集
2019.05.22

住宅ローンの毎月の支払い額について

人が暮らしていくには住まいに関するお金が発生する

 

 

住む=お金がかかるということ

ローン35年・・・
先が長いですね

人生の半分は大袈裟ですが(なんといっても滋賀県は平均寿命全国1位ですから、正確には人生の2/5ですね)30歳で建てたなら定年まで払い続ける事になり、ほぼ借金に追われる生活ってイメージを持たれる方も多いのではないでしょうか?

まぁ、借金といえば借金ですし、持ち家さえあればローン分を生活費や趣味につぎ込める訳ですから無いに越したことはありません

ただ、実際はほとんどの方が何らかの形で住まいに関する毎月の支払が発生してるんですよね

持ち家に興味無い方でも

 ◎ 賃貸マンションに住む → 家賃がかかる
 ◎ 分譲マンションを購入 → 持ち家と同じでローンが発生
 ◎ 自己資金を貯めてから家を建てる → ローンはなくても毎月の貯金をする
 ◎ 親の建てた家に住む → 年数経てば修繕費がかかる。または同居用や自分用にリフォームするのでここでもお金はかかる。
 ◎ リフォームが無かったとしても → 古い家なので、省エネ性能が無く、毎月の光熱費が異常にかかる

 

「住む=お金がかかる」を長い目で比較する

 

多少大袈裟に書きましたが、結局、人が暮らしていくには住まいに関するお金はかかってくるのです。

誰しもが思う事ですが、ローン金額は少ない方が良い。
となると安い家にすれば一番だ!

と言ってしまうと私がブログを書く意味がありません(苦笑)

ここで、おもしろい比較をしてみたいと思います。
とりあえず家を建てるという設定で一般的な家と性能を上げた家とで比較してみます。

ローンは元利均等で10年固定0.65で計算してみます。
変動やフラット35など色々ありますが、今、地銀さんは10年固定を結構頑張って低金利にして下さってますから、それを今回の比較対象にしてみます

?現在の法律で定められた省エネ基準の一般的な家(断熱性能を表すUA値で0.87程度)
 2000万のお家で35年ローン、ボーナス返済なしの場合
 月々53,253円

 総返済額22,366,391円

?弊社が作る省エネ性能の高いお家(断熱性能を表すUA値で0.5以下)
 同じ間取りで2500万の家になり、35年ボーナス無しで
 月々66,567円

 総返済額27,958,007円

実に5,591,616円の差が開きます

そりゃそうですね。
同じ間取りとは言え性能を上げたせいで500万もスタートでちがうのですからあたりまえです。

ここからがポイントです。これも全部書くと恐ろしい長さになるので、今日は毎月の光熱費のみをピックアップします

総務省統計局のデータを引用させて頂くと
?の一般的なお家の年間の光熱費は219,924円 

月平均18327円

?の弊社の建てる省エネ性能の高い家の光熱費は年間104230円(弊社お客様の平均値)

月平均8,686円

になります。

これを35年で計算すると
?の家 219,924円×35年 = 7,697,340円
?の家 104,230円×35年 = 3,648,050円

何と弊社の家ですと、4,049,290円も光熱費が安く済む、事になります。
これでローンの差額 5,591,616円 から光熱費の差額 4,049,290円 を引くと 1,542,326円 となります。

一気に差が縮まりましたねー

ただ、それでもまだ150万も差があります。
なかなかの差額ですが、それでもこの差額を埋めて、更にお得になるぐらいのポイントがあるんですが、それはまたこの次のブログで説明させて頂きますね。

 

 

 

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おまけの話



先日、大津市に仕事で用事があったので、その時間まで少し駅前をプラプラしていました。
旧東海道で東海道五十三次の宿場町の門前町として栄えた、今は大津百町と言われてる地域を活性化させるプロジェクトがあり、電柱の無い美しい街並みや、同じ滋賀でも微妙に違う造りの旧家だったり、旧家を今風にリノベした建物がたくさんあって、建築屋としては大変興味深い街並みでした

近くにはモダンな洋館の旧大津公会堂もあって、素敵なレストランもありますから、お休みに少し散策されるのも良いかもしれませんね。

 

 

 

 

 

 

 

お客様担当 澤田 藤司徳(トシノリ)