家を建てる前に読みたいお話
2019.12.20

滋賀で家づくりのための失敗しない土地探し

土地が無いと家が建ちません。あたりまえですが。


アパートの家賃ももったいないし、そろそろ自分の家が欲しいなぁ。って思っても建てる場所がないと始まりません。予算もあり希望通りにはいかないまでも、自分の好きなロケーションなどを選ぶ事が出来るのは魅力的ですね。ほとんどの人はその土地で一生過ごすわけですから、土地選び(探し)はとても重要だと思います。
じゃあどうやって探せばいい?不動産屋に行くくらいしか思いつかないですよね。
そんなあなたにいくつかのポイントをお話しします。

 

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土地を自分で探す?誰かに頼む?


不動産屋さんに手あたり次第飛び込んでも同じ仲介情報ばかりの場合がかなりあります。あるいはその不動産屋さんが開発して売りに出している場合は、その土地をすすめて来るでしょう。不動産屋さんは土地が売れればいいのですから、早く契約を促されることもありますが、やはり建物との関係も重要な部分ですから、家のことやお金のことも含めて相談できる建築会社に土地のことを依頼するのもいいと思います。その場合、例えばハウスメーカーや工務店になるでしょうが、土地を扱っているハウスメーカーや工務店の場合、やはり自社で持っている土地を売ろうとすることはあるので、そこは注意深く検討したほうがいいでしょう。また、そういった土地は建築条件が付いているでしょうから、そのハウスメーカーや工務店で自分が希望しているような家が建つのかどうかはとても重要になります。また、運よく気に入った土地があったとしても、契約する前に出来れば建築依頼先に見てもらって判断するのがベターだと思います。マルトでも多くのお客様が土地の契約前にご相談に来られます。

 

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どんな土地がいい?

土地を選ぶ優先順位を付けましょう。


希望は色々あると思いますが、全てを叶える土地には中々巡り合えません。全てにこだわってしまうと、せっかく見つかったまあまあ良い土地を買いそびれることがあります。絶対はずせない条件は3つまで。あとは迷った時の判断材料程度でいいと思います。


まずエリアの決定は必要です。〇〇市あるいは○○市とか、○○駅から○○駅とかですね。


また生活の利便性重視で街中にするか、環境重視でのどかな所を探すかなど、お子様の事やリタイア後の事も考えた上で決めないといけないこともあります。
また、当初は日当りも風通しも景色もいい、前の道も車や人があまり通りそうにもないのどかなところと思っていても、周囲に住宅団地やマンション・アパートが出来る可能性もあるので周辺環境を見て将来を予想することも大事です。住宅団地で隣地に建物が建っていない場合も同じように、隣地の人が建てるならどの方向に寄せて配置してくるか?などを予想したうえで決定したいものです。このあたりのことは、建築のプロと一緒に検討したいところですね。 そしてもちろん価格も重要です。土地にばかり目がいってしまい、広くて申し分ないと思っていても建物にかける予算が無くなってしまっては困ります。生活費や子供の教育費まで圧迫しても困るのでトータルで考えましょう。

優先順位の主な項目としては、


〇〇市 〇〇駅近 学区 市街地あるいは郊外 病院やスーパーまでの距離や移動手段 価格 大きさ ロケーション 

 

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その土地に家が建てられますか


希望通りの土地が見つかっても必ず家が建てられる訳ではありません。購入する前に確認しておかないと大変な事になってしまいます。


都市計画法で【都市計画区域】と【都市計画区域外】があります。
更に都市計画区域の中に【市街化区域】と【市街化調整区域】と【非線引き都市計画区域】があります。市街化区域の中は色んな用途地域に分けられていますが、工業専用地域以外は住宅の建築は可能です。それぞれの用途地域によって色んな規制がかかってくるので思い通りの家が建てられない事もあります。
注意するのは【市街化調整区域】です。基本的には住宅は建てられません。もちろん住宅は建っていますし、建てられるスペースもいっぱいありますが、建てるための条件に合う必要があります。田舎のエリアは市街化調整区域の場所が多いので注意して下さい。


また、地域により条例や協定等で思い通りの家が建てられないことがあります。例えば景観条例の範囲に入っていれば、屋根の方向や屋根の色、外壁の色、緑化面積等規制がかかってきます。特に観光地周辺はよくあるケースです。
遺跡の出そうな地域も注意です。埋蔵文化財の発掘調査により、何年も調査にかかり建築が出来なくなる場合や、発掘費用を負担するケースもあります。ただ現在では個人住宅の場合は国や自治体が負担したり、補助金が出たりするようです。遺跡の範囲内かどうかは各自治体の文化財課や教育委員会等に問い合わせればわかります。仮に範囲内であっても試掘調査だけで終わる場合や調査済の場合が多いのですが、稀に大事になることも頭に入れておいて下さい。


次に区域・地域は建てられる条件に合っていても【接道義務】というのが建築基準法にあります。建築する土地が幅2メートル以上、前の道路と接していることが必要です。


道路の条件として4メートル以上の幅が必要ですので、4メートル未満の時は中心から2メートルのところが道路の境界線となります。実際の道路境界と中心から2メートル後退した境界線の間は自分の土地でありながら、住宅は勿論塀や物置すら作れないので注意が必要です。


また、道路があってもその道路が建築基準法上の道路である必要があります。基本は国道・県道・市町村道といった【公道】でないといけません。10メートル幅の大きな道路で車がが通ってる道路でも実は農道だったりします。農道でも市町村道として認定されたりしていると可能ですが単なる農道では建てられません。接している道路の種別も注意が必要ということですね。

 

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その土地は安全な土地ですか?


安全な建物を建てるには安全な土地が絶対条件になってきます。
古くから自然災害によって失われた家屋や命が沢山あります。記憶に新しいところでも熊本の地震や西日本豪雨災害があります。地震に関しては建物の性能である程度安全を確保できますが、水害、土砂災害は建物の性能では大部分が対応しきれません。過去にも災害を繰り返している地域や、低い場所は土砂崩れや土石流等要注意ですので、ハザードマップ等を参考にしてみて下さい。


不同沈下(建物が斜めに沈む)に関しては地盤調査により地盤改良や基礎杭により対策できますが、液状化対策はまだまだ確立されていないので造成前は沼地だったとか、盛土された土地だとか土地の履歴に注意しましょう。参考程度ですが地名に水に因んだ文字が入っている、沼・洲・浜・池・沢・潮・浅・深・渡など、さんずいの付く漢字や、川・河・魚・貝・下・窪などは軟弱な場合があります。

 

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土地にかかるお金のはなし


予算・資金は土地・家を含む建築時トータル、その後の人生トータルで考えなければいけません。特に若い方は子供が生まれるなど家族構成の変化があります。教育費や車など高額なものの買い替え、老後の生活費など先を見通したライフプランが必要です。ファイナンシャルプランナーに相談するのもいいでしょう。住宅ローンを組む方がほとんどだと思いますが、借りられる金額よりも肝心なのは月々いくら返せるかになってきます。このあたりはハウスメーカーや工務店の営業マンでもある程度は答えられるかと思います。マルトでももちろん対応しています。


他にも家を建てて住むまでにも土地代金の他に色んな費用が必要になるケースがあります。現状が畑や田んぼという農地の場合、地目が農地であれば農地転用の許可が必要になります。これには申請費用と時間が必要です。土の入れ替えや埋め立て等が必要な場合もあります。電気の引き込みでも広い敷地や電柱電線の位置により引き込みを中継するポールを立てないといけないケースがあります。上下水道が整備済みか否かでは大きく費用が変わってきます。近くに上水道を取り出せる本管が通っているか?敷地への引き込み易さも費用に影響します。下水道が引き込まれていない場合は地域にもよりますが、工事代金(引き込み及び道路補修費用等)の他に受益者負担金が敷地の広さに対して掛かってくる場合や、農村下水等は一律でかかってくる場合があります。高額の地域もあるので要注意です。また、下水道が整備されていない地域は個別で浄化槽が必要になってきます。単独浄化槽か生活排水を処理する合併処理浄化槽かによっても費用は変わってくるのと、いずれ下水道が整備されたときに繋ぎ変えの費用も必要になってきますので、少し高いくらいならインフラが整備されてる土地の方が安くつくかもしれません。道路や隣地との高低差がある土地も擁壁等の工事が必要になる場合もありますし、隣地との境界にブロックや塀が有るか無いかでも大きく変わってきます。境界がはっきりしていない場合は確定するために余分な費用が必要になってくるので注意です。


土地の価格はある程度相場によって決まっているので格安!というのはなかなか出てきません。安い!には何らかの理由があるのが普通です。気を付けないといけないのは表示面積あたりで価格の比較をすることです。面積が広くて安いなあと思っても、歪な形だと有効に使える面積が狭くなるので使える面積で比較した方がよいでしょう。また使える面積で比較したとしても建物の形状を凸凹しなければ有効に使えないならば建物価格が割り増しになります。敷地は四角で使い易くても路地状敷地(旗竿地や袋路とも言われる)の場合通路部分があるので有効敷地の面積で比較が必要です。また通路部分の距離によって必要な通路幅が決まっていますので(地域によって違う場合もある)注意して確認しないと建築できない場合もあり得るので注意です。

 

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土地についてのまとめ


土地を買って家を建てるほとんどの方は一生に一度の買い物です。そして一生暮らす場所になります。気になる土地が見つかれば、可能であれば建築依頼先に見てもらうことを強くお勧めします。素人ではわからない、家を建てる上でのアドバイスを必ずもらえます。また、朝・昼・晩や晴れの日・雨の日、平日の様子や休日の様子など、何度も足を運んで慎重に決めましょう。とはいえ慎重になりすぎるとチャンスを逃すことにもなるので、思いきることも必要ですね。

 

 

 

 

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