2020.11.26最終更新日:2021/08/12

ハザードマップを確認しないと大変なことになる。

 

家造りを始める前に、どなたにも訪れるどこに建てるか?という問題。

 

実家の空いている土地

両親が所有している土地を財産分与

利便性の良い、街の中心地

利便性は悪いが、景色の良い場所

予算的にこの地区

 

どなたも、まずここで悩みます。
奥様と意見が合わなかったりで、なかなか決まらない

土地はそれぞれの家庭の事情によって変わってきますから、数学的な正解はないんですね。
どんな土地でもその方の希望に合えばそれが100点です。

 

都会が好きな人からすれば、田舎の土地は0点ですが、田舎暮らしを希望する人には100点なんですね。

 

今日は、そういう観点ではなく、数学的に満点といえる土地選びのポイントについてお話しします。

ハザードマップで土地の何がわかるか、知っていますか?

ここ数年の自然災害は、回数もさる事ながら、災害の規模がハンパない状況になってきています。

環境破壊が最大の要因ではあると思いますが、今私が叫んだ所でどうにもならない事で、国家レベルでの対応と、企業だけでなく一人一人の心がけ、とにかく世界規模での取り組みをしない限り、環境は良化していかないんだと思います。

そんな状況ですから、昨今ではお客様自らハザードマップを見た上で土地選びをされている方が増えてきました。

ハザードマップ???

って方に、まずハザードマップの説明。

「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」

と国交省のHPには書いてます。

災害時の避難場所や経路を知っておく事はもちろん大事なのですが、土地選びで最も重要視したい所は

”被災想定区域”を知る事です。

最初に書きましたが、土地選びの正解は家庭それぞれです。でもその土地が水害や土砂災害が必ず起こる場所ならば、それは土地としては0点ですよね

もちろん、軟弱地盤であるとわかっているなら、これも0点です。

気に入った土地が見つかり、購入決定する前に、一度この地図を見て頂く事をお勧めします。

では、そのハザードマップはどこで見るのか?

基本的には各都道府県や市町村のHPを見て頂けば必ずあります。

我が町多賀町の、地震や水害を想定したハザードマップはこんな感じです

ハザードマップで見る多賀町の地震の被害

なかなか優秀なマップだと思います。

まずは、こういう物を見て、自分達の購入予定の土地に災害が起こる可能はあるのかないのか確認してみましょう。

また、今回の多賀町の例で言いますと、地震想定は東南海地震と、東にある鈴鹿西緑断層の地震だけでしたが、滋賀県内には、まだいくつかの活断層があります。

そのあたりも調べてもらっても良いのですが、見たら寒気するかも(苦笑)

そこらじゅうにあります。

但し、30年内での発生の可能性としては0~1%までですから、それを想定するというよりは、大きな地震に耐える為の家造りをどうするかに目を向けた方が良いかと思います

ハザードマップで見る多賀町の水害の被害

上の画像を見ると、近くに川があると大雨による氾濫の可能性があり、浸水の可能性が出てきます。毎年必ずある、大雨や台風を考えると、こちらもチェックは重要です。

どの自治体でも想定される浸水深さが記載されています。私事になりますが、私の家の地域は0~50センチ想定されています。

土地が前面道路より40~50センチ上がっていましたし、そこから家の床までは50センチありますから、万が一の場合でも問題なくいけそうだという事で、この土地に決めたという経緯もあります。

但し、この水害の深さはあまり信用しない方が良いかもしれません。何せ、ここ最近の雨の降り方は尋常じゃありません。

可能なら、出来るだけ川の近くでない場所の方が良いのかもしれません。


ちなみに多賀町は大きな川に挟まれていますので、山間部以外はどこにいても浸水の被害の可能性はあります。

では山間部が安全かというとそれも100%ではありません。山間部(もしくは山裾)には土砂災害という問題があります。

命を守るという前提で考えるならば、じわじわ水量が増す浸水災害よりも、突発的に起こる災害という意味では、土砂災害の方がより注意が必要なのかもしれません。

これも土砂災害を想定したマップがありますし、山裾の土地、山を切り開いたような土地は、土石流・地滑りなど起こる事があるとイメージしておいた方が良いでしょう。

ハザードマップだけでなく、古地図も見てみよう

ハザードマップを見て、災害が起こりそうな土地や、起こりにくい土地の選別が出来ましたね。

さ、これで購入だ! とはいきません(笑)


いや、買ってもらっても良いんですが、もう少し踏み込んでみましょう。

この土地が軟弱地盤なのかどうなのか?

ここを調べておくと、工事着工前にある地盤調査によって地盤改良をしなくてすみますから、余計なお金を掛けずにすみます

いや、違う違う!補強しているんですから余計ではないですね(苦笑)

想定していた工事金額が上がらないで済むという方が正しいですね

まず、軟弱地盤なのかどうか、正しく調べるには、残念ながら地盤調査をするしかありません。

一般的に、土地購入前に地盤調査をする事は出来ませんから、出るか出ないかは運次第・・・って所ではあるのですが、出る可能性が高いか低いかを調べる事は出来ます

以前のブログで、土地の名前などから推測するなどの話をしましたが、もう少し正確な情報を元に調べてみましょう

以前のブログ

その時に役立つのが古地図です。

この土地は昔何であったのかを調べるのに大変役にたちます。
滋賀県には琵琶湖があります。

多賀町は関係ないですが、琵琶湖に面している市町村では少なからず琵琶湖を干拓した場所があります。

湖や海に面していなくても、昔沼だった所を埋めた土地、もともとが田んぼだった土地など、古地図を見ると見付ける事が出来ます。

もちろん古地図ですから、多少正確性は落ちますが、その地域の属性を調べるには充分の資料になります。

この古地図ですが、まとめてくれているサイトがあります。

しかしながら、これに載ってない地域もたくさんあります。
滋賀県だと大津付近までしか載ってませんね

各市町村のHPに載ってる所もありますし、無ければ地域の図書館に行けば必ずあります。

多賀町はHPになかったので、サイトにあった大津市で見てみましょう

瀬田~石山付近です。

左右の写真は同じ地域の現在(右)と1982~1910年の地図(左)を比べています。


現代の”萱野浦”付近は昔は琵琶湖であった事がわかります。川の幅も微妙に狭くなってます。

少しわかりにくいですが、左下の大池はちょうど地名下の池が無くなっています。大池の少し上、現代の富士見台は山であった所を切り出して土地にしているのがわかりますね。

これを重ねるともっとよくわかりますね。

それがこちら

このサイトは本当に良く出来てまして、他の年代も調べられますし、地図を動かしたり拡大しても両方の地図が動いてくれますので、非常にわかりやすいです。

これ、見出すと止まりません(笑)
めちゃくちゃ楽しいです。

これで過去も今も宅地だったからといって100%安心は出来ませんが、一つ安心できると思います。

あとは、前に書いたブログにも書きましたが、出来るだけ山裾や川端にしない、造成した土地を買う時は、切り出した土地なのか、盛った土地なのかを不動産屋に聞くなどもポイントです。

ハザードマップで見るとその土地は軟弱地盤だった

土地をもってない方は購入する際のチェックポイントとして有効ですが、すでに候補地がある方は、じゃぁ、どうすればよいのか。

もちろん、そういった方も調べてみると良いと思います。調べた結果、あまりにも良い土地でなければ、先祖代々の土地ではありますが、別の土地に計画するという選択も出来ますしね。

買ってから、決めてからでは計画の変更が難しくなります。

その土地が先祖代々の土地ならば、ご両親やおじいちゃん・おばあちゃんに聞いてみるのも良いかと思います。

調べてみたら(聞いてみたら)元々沼地で、地盤調査しても良い結果が出なかった。そうなると、残念ながら地盤改良せざるをえません。

また、別の機会にでも説明しますが、地盤状況により、表層改良、湿式の柱状改良、鋼管杭による改良工事などの地盤改良工事をしなければなりません。

こればっかりは仕方ありませんが、軟弱地盤なのに何の対策もせず建てる方が恐いですし(現在は建築基準法により出来ません)計画前にわかっていれば、予算組みが出来ますので、後で追加工事という事にならずに済みます。

「どうしよう、100万もの地盤改良費の予算が無い」とか

といった、建築計画に狂いが生じる事が起きません。

契約時に決めた内容のまま、家造りを進めていく事が出来ます

ハザードマップから土地の何がわかるか、まとめ

まず最初に誤解のないように書いておきますが、古地図を見たからって保証は出来ませんし、安心も出来ません。

大昔は山だったけど、ちょっと昔は田んぼで、その後宅地になったなんてパターンもあるかもしれません。

どの情報であっても最終的には地盤調査をし、地耐力をはかり適切な地盤改良や基礎仕様を決定していく事になりますので、あくまで情報として理解して下さい。

土地を決める要素は各家庭により様々です。

しかしながら、地面の強さ・固さはどんな方であっても、その土地に必須の条件になります。

駅近、学校・病院の近く、田園風景のある土地などご希望はあると思いますが、その条件が揃う土地が見つかったら、すぐに契約・購入ではなく、ハザードマップや古地図も見て下さい。

先にも書きましたが、買ってからまたは契約してから知ってしまって、余分な建築コストがかかってしまって建築計画が変わってしまった何て事はおこりません。

どんなに地震に強くてデザインの良い素敵な家を建てても、川の氾濫がひんぱんに起こるようでは安心して暮らす事が出来ません

それともうひとつ大事な事。


一番は、土地選びの時から家族の命を守るという事が始まっているという事です。

工務店を選ぶ際に、地震や災害に強い家造りをしている工務店を探すもしくは選定基準にされている方はたくさんいらっしゃいますが、その肝心の家を建てる場所を、しっかり調べられる方は、私の知る限り1割もいらっしゃいません。

家造りを考えるのももちろん大事ですが、その前の段階で災害の可能性が少なく、地盤沈下の可能性が少ない土地を選んでおけば、より安全に暮らす事が出来、大切な家族を守る事が出来ます。

そういった視点から土地探し・選びをしてみてはいかがでしょうか?

最後におまけです。

弊社の地盤調査をしています、ジャパンホームシールドのHPにもめちゃくちゃ便利なサイトがあります。

過去の地盤調査結果と災害情報、更には古地図ならぬ古写真を一括で調べる事が出来るようになっています。

あまり古いデータではないので、もっと古い時代の事をしるには古地図の方が良いですが、ご近所で建てた方の地盤データが出ているので、その地の地耐力を知るには近似値になりますが、かなりお役に立ちますよ


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建てる時には教えてくれないこともあります。

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でも、建てる時の費用を安くするための選択が

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